De makelaar is in de eerste plaats een professional die zijn cliënten bijstaat in alle stadia van de vastgoedtransactie. In veel gevallen zal de makelaar te maken hebben met een consument die hij bewust zal moeten informeren. Om deze redenen moet de makelaar de contracten, de financiële aspecten en de wetten die van toepassing zijn op de verkoop, aankoop of verhuur van onroerend goed begrijpen. Hij kent de vastgoedmarkt in zijn regio en aangrenzende regio’s evenals de regels die gelden voor vastgoedtransacties.
De makelaar en de consument
invoering
Wanneer iemand een makelaar inschakelt, moet hij volledig kunnen vertrouwen op de expertise van een professional, die er bijvoorbeeld voor zal zorgen dat het onroerend goed van zijn klant voor de hoogste verkoopprijs wordt verkocht. De roep om de tussenkomst van een vastgoedmakelaar moet gericht zijn op het besparen van tijd, geld en zorgen voor de klant en het beschermen van zijn belangen, dit alles in het licht van een strikt wettelijk kader. Het is belangrijk dat de transactie voor alle partijen bevredigend is. Naast reputatieschade brengt een transactie die in strijd is met wettelijke regels, de aansprakelijkheid van de makelaar als professional met zich mee. Uit het bovenstaande blijkt ook dat het contract tussen de makelaar en zijn opdrachtgever van groot belang is, aangezien dit contract de wederzijdse rechten en plichten van partijen omvat. Bij twijfel over de opdracht of het gevraagde honorarium, zal de schriftelijke overeenkomst dienen als basis voor de analyse van de rechter die zal beoordelen voor of tegen het belang van de makelaar. In dit verband wijzen we in het bijzonder op het belang van artikel 1341 van het Burgerlijk Wetboek, dat bepaalt dat een schriftelijk document noodzakelijk is voor een missie van meer dan € 375. In tegenstelling tot een makelaar die zijn opdracht krijgt van een handelaar, geldt het principe van bewijsvrijheid niet voor de consument. Dit houdt in de praktijk in dat een schriftelijk document nodig is om de missie van de makelaar te kunnen bewijzen.
Wat is de toepasselijke wetgeving?
De toepasselijke regelgeving in de relaties tussen vastgoedmakelaars en consumenten betreft enerzijds het Wetboek van Economisch Recht (hierna CDE) en anderzijds het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde clausules. bemiddelingsovereenkomsten van makelaars, ook wel AR Freya genoemd. De bepalingen van de CDE zijn van toepassing op makelaars die opdrachten krijgen van een consument.
Artikel I.1 van het voornoemde Wetboek betekent voor de consument “elke natuurlijke persoon die handelt voor doeleinden die niet vallen binnen het kader van zijn commerciële, industriële, ambachtelijke of liberale activiteit”. Het CDE bestaat uit achttien boeken en bevat daarnaast een aantal nieuwigheden, een codificatie en een update van bestaande economische regelgeving die verspreid lag. Er moet met name worden gewezen op het belang van Boek VI betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, dat nu van kracht is sinds 31 mei 2014. Naast een reeks algemene principes bevat dit boek een reeks regels met betrekking tot marktinformatie en specifieke bepalingen met betrekking tot overeenkomsten met consumenten en verboden praktijken. Boek IV van het CDE vervangt de wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming (hierna LPM), die op 12 mei 2010 in werking is getreden.
Deze wet zelf verving de wet van 14 juli 1991 betreffende handelspraktijken en consumenteninformatie en -bescherming. De makelaar dient deze bepalingen in het bijzonder in acht te nemen in zijn omgang met een bepaalde cliënt. Naast het CDE is het raadzaam om ook te verwijzen naar het KB van 12 januari 2007, dat op 1 februari 2007 in werking is getreden. Dit besluit is van toepassing op bemiddelingsovereenkomsten voor verkoop, koop en verhuur tussen makelaars en consumenten en bevat in het bijzonder de verplichting om een schriftelijke overeenkomst uit te voeren en bepalingen over dwingende en verboden clausules. De invoering van het CDE laat de toepassing van voornoemd KB onverlet. De twee verordeningen moeten dus gelijktijdig worden toegepast.
De geschreven missie
Wat is het nut van een schriftelijke overeenkomst?
De makelaar die door een klant wordt gecontacteerd om over te gaan tot de verkoop van onroerend goed, biedt hem een schriftelijk contract aan om te ondertekenen voordat hij aan zijn opdracht begint.
Dit contract zal alle punten bevatten waarover partijen een overeenkomst hebben. Het bepaalt de aard van de opdracht die aan de makelaar wordt toevertrouwd, evenals de reikwijdte van de rechten en plichten van elk van de partijen.
Stel een schriftelijke overeenkomst voor waarin de verplichtingen van de partijen ondubbelzinnig worden vastgelegd.
De twee contracten zijn, vanwege hun verschillende juridische aard, onderworpen aan verschillende regels die bepalen of het contract moet worden gekwalificeerd als een bemiddelingsovereenkomst of een mandaat.
De bemiddelingsovereenkomst
De bemiddelingsovereenkomst is een overeenkomst waarbij de opdrachtgever (de eigenaar) de opdracht geeft aan een makelaar (de makelaar) om hem in contact te brengen met een potentiële koper of huurder, zodat de opdrachtgever met deze een rechtshandeling kan aangaan , namelijk de verkoop of verhuur van een onroerend goed.
Het is de eigenaar die de koop- of leaseovereenkomst met de koper of verkoper aangaat en niet de makelaar. De opdracht van de makelaar omvat enkel het verrichten van materiële handelingen zoals: reclame maken, het gebouw tonen, koopaanbiedingen ontvangen en doorsturen naar de eigenaar.
Het mandaat
Het mandaat gaat verder dan de bemiddelingsovereenkomst. Het is een volmachtovereenkomst waarbij de principaal (de verkoper of de huurder) de makelaar (de makelaar) de volmacht geeft om in zijn naam en voor zijn rekening rechtshandelingen te verrichten. Naast het verrichten van zuiver rechtshandelingen is de makelaar krachtens het mandaat verantwoordelijk voor het verrichten van rechtshandelingen. In tegenstelling tot zuivere feiten of materiële handelingen, zijn rechtshandelingen bedoeld om rechtsgevolgen teweeg te brengen, d.w.z. effecten die vanuit juridisch oogpunt worden erkend, zoals bijvoorbeeld het sluiten van een verkoop of een verhuurtransactie.
Adviescapaciteit
De makelaar kan zijn cliënt adviseren over meerdere professionele aspecten. Hij is verantwoordelijk om hem te ondersteunen in zijn proces van nieuwe huisvesting en geeft hem het beste advies op het gebied van tools en diensten om zijn huurwaarborg bijvoorbeeld als toekomstige huurder.
Hij legt hem ook advertentiesites zoals immoweb voor om de interesse van zijn klant in bepaalde aanbiedingen te valideren.
Vertegenwoordigd zijn
In het bemiddelingscontract vertegenwoordigt de makelaar de eigenaar niet en kan hij dus niet in naam en voor rekening van de eigenaar een contract aangaan met een kandidaat-verwerver. Anderzijds vertegenwoordigt de agent in het mandaatcontract de eigenaar. Hij handelt in eigen naam en voor zijn rekening. Voor zover hij de eigenaar vertegenwoordigt, zal de agent dus een aanbod tot aankoop kunnen aanvaarden tegen een prijs die overeenkomt met de prijs die in het contract is vastgelegd.
Rechtshandelingen – materiële handelingen
Een rechtshandeling wordt gedefinieerd als een wilsuiting die is bedoeld om rechtsgevolgen teweeg te brengen. Het verrichten van een materiële handeling daarentegen is niet bedoeld om rechtsgevolgen teweeg te brengen.
In het mandaatcontract is de makelaar verantwoordelijk voor het verrichten van rechtshandelingen zoals het sluiten van een verkoop, het sluiten van een huurcontract, het overdragen van een onderneming, het accepteren van een aanbod tot koop, etc. In een bemiddelingsovereenkomst is de makelaar verantwoordelijk voor het uitvoeren van puur materiële handelingen, zoals reclame, het tonen van het gebouw, het doorgeven van informatie aan de 5 kopers, het ontvangen van offertes van kopers en het doorgeven ervan aan de opdrachtgever.
Gemengd contract
Vaak bevatten de door de makelaar afgesloten contracten zowel bemiddelings- als mandaatelementen. Elk aspect zal dus onderworpen zijn aan de overeenkomstige wettelijke regels met betrekking tot het mandaat of de levering van de dienst die van toepassing zijn.
Wat gebeurt er bij een geschil over de kwalificatie van het contract?
In de praktijk, als er een geschil ontstaat over de kwalificatie van het contract (makelaardij of mandaat), is het de rechter die de overeenkomst aangaat die het contract moet kwalificeren, afhankelijk van de inhoud en de beoordelingselementen die hem zullen worden verstrekt.